在开发区住了5年，我有了200万存款！ - 淮安零距离网

房产价值组成主要分为两个部分，一个是土地价值，一个是物业价值。土地价值主要表现在土地的附加资源价值，比如学区，地铁，环境，商业等等，这些基本上是投资者无法改变和选择的东西。土地价值的提高，主要是通过政府对土地的资源投入，因此我们务必关注政府的城市建设规划。

物业价值主要表现在房屋建筑质量、户型、楼层、采光、房龄、物业品牌等硬件方面，这些投资者自己可以选择。随着土地价格越来越高，物业价值在房产价值中的占比越来越低，目前兴化差不多只有20%左右。但是从兴化近些年的土拍来看，市区的土地价格相差并不是很大。

从纵向来看，影响房产价值变化的最大因素是房龄。房龄直接关系到房屋的折旧，当新房交付使用之后，其投资价值每年都以1-2%的速度递减。比如同一上涨周期，房龄相差5年的房子，年轻一点的升值50%，而房龄老一些或许只有40%。因此，如果有可能，同等条件下，应尽可能投资新房。

因此我们也就可以看到，即使老城区市中心有那么多的老破小，很多价格却比郊区的新房还低。这并不是说市中心的房子不值钱，市中心的土地价值很高，但物业价值却基本丧失殆尽。只有市中心的新房才能产生较高的价格，但老房子基本都在市中心，而新房子基本都在郊区，所以这也是兴化房价为什么总是没有出现分化的原因。

最理想的投资应该是这样的，你买了新房，在你交房后的若干年里，这个区域发展成熟，并且成为市中心，这样你的投资收益得到最大化，最典型的例子就是开发新区。早在开发新区起建之初，其房价基本跟全市平均价格相差不多，大概比全市高了10%左右，很多小区甚至持平。随着市政资源进一步投入，开发新区逐步拉开了与其他区域的差距，到目前为止，开发新区均价已经超出全市均价40%以上。

在研究兴化房地产的时候，不能忘记兴化的发展历史。兴化每一个区域的崛起，都有其背后的深层原因，以政策导向为主的资源投入是区域崛起的根本原因，房价便是外在反映。国家定位不同，城市所受到的待遇自然也不一样，城市内的各个区域同样如此。

近年来，兴化经济开发区的发展迅猛，已进入全面提速的时代，每一个中心的诞生，就像镶嵌在这座城市中的璀璨明珠，光彩夺目，而兴化经济开发区将成为兴化市民关注的新宠。

创建于1992年的兴化经济开发区位于兴化西南，1993年被批准为省级经济开发区，2006设江苏唯一省级农副产品加工区。承袭兴化千年水乡文化，这里人杰地灵，环境优美，历年来经济发展迅速，被兴化市政府划为重点发展区域，中心崛起势在必然。

在去年颁发的《兴化经济开发区概念性总体规划》中指出，兴化经济开发区将以传统核心产业为优势，重点发展旅游业、服务业、高新技术产业等第三产业，打造产业集聚特色园、产业发展主阵地、产城融合示范区。

根据兴化统计局信息，兴化市2018年实现地区生产总值905.13亿元，增长4.5%。其中第一产业124.85亿元，增长2.9%，第二产业339.92亿元，增长2.3%，第三产业440.36亿元，增长6.9%。作为定位国家级经济技术开发区的经开区，在第三产业的贡献值上功不可没，占据遥遥领先地位。

目前，拥有300多家机械制造企业等传统产业的经济开发区，正积极战略布局高新技术产业，不久的将来，占地100多亩飞的电商产业园、投资超亿元的药业基地和新能源组件将在经开区拔地而起，成为经济发展主要力量，提升经济竞争力，带领兴化经济真正实现弯道超车。

城市的高速发展，除了政策上的引领，离不开城市交通、配套设施、人口增长等因素的积极作用。

在交通上，兴化经开区坐拥阜兴泰高速兴化南出口，近享宁靖盐兴泰、京沪、启扬等多条高速公路；约30min车程至泰州站，未来，国家“十三五”规划建设的“盐泰锡常宜”城际铁路更是途经开发区；此外，这里水系发达，南接长江，西连京杭大运河，坐拥国家级航道卤汀河，即将规划建设的港口物流园区，将为开发区企业发展、城市居民提供更加便捷、高效的服务。

据兴化市政府最新消息，截止2018年12月底，兴化市人口总计180万，兴化经开区12万，为兴化各镇级人口最多，随着利好消息不断，兴化各区域人口将往经开区集聚，加快经开区中心繁荣。

我们在寻找投资机会的时候，一定要关注政府5-10年内的市政规划，哪里是政府资源集中投放的区域，那里的土地价值就将会得到急剧升值。目前兴化经开区便是政府未来几年的发展重点，特别是经开区还迎来了兴化吾悦广场的项目入驻。

兴化吾悦广场择址兴化经开区，坐拥阜兴泰高速兴化南出口，近享宁靖盐兴泰、京沪、启扬等多条高速公路；约30min车程至泰州站，未来，国家“十三五”规划建设的“盐泰锡常宜”城际铁路更是途经开发区；此外，这里水系发达，南接长江，西连京杭大运河，坐拥国家级航道卤汀河，即将规划建设的港口物流园区，将为开发区企业发展、城市居民提供更加便捷、高效的服务。